Type to search

Kapitaltillskott i bostadsrättsförening

Kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar är ett centralt begrepp som omnämns ofta, men kanske inte alltid förklaras i detalj. I det stora hela handlar ett kapitaltillskott om att medlemmar lagt in mer pengar från egen plånbok till bostadsrättsföreningens egna kapital. Orsaken till detta kan variera, men det brukar i många fall vara en åtgärd för att få ner föreningens lån. Det är alltså föreningens egna ägare som tillskjuter pengar per kontinuitet och då används överskottet till att avbetala bostadsrättsföreningens lån. Det är också bostadsrättsföreningen som ger information till medlemmarna om kapitaltillskottets storlek under deras innehavsperiod.

Anledningen till att föreningen “lånar pengar” av medlemmar är att de ekonomiska fördelarna blir betydligt bättre för både medlemmar och förening. Privatpersoner som tar lån har nämligen fördelaktiga skatteregler, vilka inte en bostadsrättsförening har rätt till.

Fördelar med kapitaltillskott i bostadsrättsförening

Boendekostnaderna kommer automatiskt att sjunka vid kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar, vilket självklart är en av de fördelaktiga sidorna med att denna åtgärd appliceras mellan förening och medlemmar. Genom att göra ett kapitaltillskott kommer sänkningen på föreningens räntekostnader vara så mycket som 30%.

Det faktum att ägarna till bostadsrätter har möjligheten att helt själva avgöra hur lånen ska se ut är en annan betydande fördel. Att styrelsen fullt ut ska bestämma saker som bindningstid känns egentligen ganska orimligt och kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar öppnar upp för mer frihet till bostadsrättsinnehavarna.

Riskerna med att ha allt för stora skulder i en bostadsrättsförening är många och det kan få direkta konsekvenser i negativ bemärkelse för bostadsägarna. Det är inte sällan en förening har en så pass hög skuld att till exempel avgiften går att jämföra med en månadshyra på samma typ bostad i hyresrättsvariant. Risken med detta är att bostäderna snabbt kan minska i värde när räntan höjs och faktum är att en konkurs inte är långt borta för föreningar som är högt belånade.

När ett kapitaltillskott görs i en bostadsrättsförening kommer de resterande lånen omfattas av allt bättre räntevillkor. I praktiken innebär detta att alla typer av kapitaltillskott är positiva för både enskilda medlemmar och föreningen som helhet.

kapitaltillskott i bostadsrättsförening

Olika varianter av kapitaltillskott

När det kommer till att skjuta till kapital i en bostadsrättsförening finns det olika metoder för hur detta kan gå till. De vanligaste förekommande i Sverige är följande:

  • Månadsavgiften

Detta innebär att du som är bostadsrättsinnehavare i samband med inbetalningen av månadsavgiften också betalar en del som används för att betala av föreningens lån. Vanligtvis är det en andel av den totala avgiften som används som kapitaltillskott och detta är överenskommet mellan styrelse och medlemmar.

Så här räknas den totala ränteutgiften per år ut för varje enskild bostadsrättsinnehavare:
(Insats x Belåningsgrad x Privata räntevillkor) + (bostadsrättsföreningens skuld x räntevillkor x andelstal och amortering).

  • Extra kapitaltillskott

Om exempelvis något måste åtgärdas i fastigheten kan medlemmar i en förening diskutera kring intresset för att skjuta in extrakapital i bostadsrättsföreningen. Varje medlem (dvs bostadsrättsinnehavare) har då en bestämd summa som ska betalas in kontinuerligt eller under en viss tid. Den här typen av tillskott är med andra ord ett effektivt redskap för att på kort tid förbättra föreningens ekonomiska kalkyler.

I samband med frivilliga extra kapitaltillskott finns alltid en risk att orättvisa skapas mellan medlemmar som deltagit och de som valt att stå över. Ett system finns för att hålla detta i rätt balans och detta kallas för differentierade andelstal där bostadens drift/underhåll skiljs från kapitalkostnader. På så sätt kan två bostadsrätter som ser likadana ut och är lika stora ha tämligen olika månadsavgifter. Vanligtvis har en bostad endast ett andelstal och det brukar normalt sett vara kopplat till ägarens ursprungsinsats.

Värt att nämna är att det faktiskt finns bostadsrättsföreningar som är helt lånefria samt där medlemmar inte tidigare skjutit till kapital. I dessa fall blir ett nytt kapitaltillskott 0 kronor, vilket innebär att du svårligen kan göra någon beräkning.

Kapitaltillskott är avdragsgillt i deklarationen

Skulle en bostad bli såld kommer kapitaltillskottet vara avdragsgillt och det blir därmed ingen ytterligare skatteökning. Privata lån är med andra ord skattemässigt fördelaktiga för en bostadsrättsförening om den innehar banklån. Det spelar ingen roll om kapitaltillskottet skett genom frivilliga extrabetalningar med olika avgifter för skilda år eller genom en generell insatsökning – det förblir avdragsgillt vid försäljning.

Skatteverkets blankett för just kapitalskott heter KU55 och när du deklarerar efter försäljning ska detaljerade uppgifter lämnas in som redovisning. Bostadens formella beteckning ska anges precis som olika detaljer kring överlåtelsen så som datum, andel och pris. Längre ner på blanketten ska uppgifter kring kapitaltillskottet redovisas. Ta gärna hjälp av en revisor för att säkerställa att dina redovisade uppgifter stämmer samt att avdraget görs korrekt.

Reversavtal för medlemmar i bostadsrättsföreningen

En bostadsrättsförening kan ibland bestå av ett fåtal personer, men också ett större antal innehavare. När olika ekonomiska processer sätts i rullning finns en stor risk att medlemmar på ett eller annat sätt kan känna sig maktlösa; dvs att saker och ting bestäms i hast av styrelsen. Ett sätt för att skapa mer trygghet för dig som bostadsrättsinnehavare är att teckna ett så kallat reversavtal. Det innebär kortfattat att din egen ekonomi inte kommer att förändras på grund av kapitaltillskottet. Du kommer att ha en lägre månadsavgift med ränta som är på samma nivå som avgiften du betalat innan.

Ta extern hjälp om ni funderar över kapitaltillskott i bostadsrättsföreningen

Bostadsrättsföreningar som har behov av kapitaltillskott bör som ett första steg ta kontakt med juridiska experter på området. Det brukar innebära att föreningens styrelse får möta jurister som informerar och ger konkreta råd gällande just den aktuella föreningens behov. Ett första informationsmöte brukar sällan innebära någon kostnad och är ett tryggt sätt för att påbörja en ekonomisk process mellan förening och medlemmar. Samma juristföretag brukar därefter erbjuda helhetslösningar utifrån bostadsrättsföreningens önskemål. 

För att en konkret plan ska kunna sättas i verket krävs att föreningen lämnar in uppgifter så som årsredovisning samt andelstal. Utifrån dessa uppgifter kan således exakta beräkningar göras för att se vilka positiva (eller negativa) effekter ett kapitaltillskott skulle innebära för medlemmarnas bostadskostnader.

Om du planerar att köpa in dig i en bostadsrättsförening är det en fördel att anlita en mäklare som har koll på exakta siffror för föreningen ifråga. Är det du som säljer en bostadsrätt ska du alltid få dokumentation och redovisning från föreningen.